У застройщика можно купить готовую квартиру, либо оформить право требования на часть еще недостроенного объекта. В первом случае сделка оформляется путем стандартной купли-продажи, так как объект (квартира) уже существует в натуре. При оформлении договора долевого участия (ДДУ) всегда есть риски, особенно если строительство находится на начальном этапе. Чтобы снизить риски, дольщик может проверить застройщика на предмет банкротства и благонадежности, изучить проектную и иную документацию на объект.
Как проверить застройщика на банкротство
Если застройщик уже находится в стадии банкротства, он лишается права заключать договоры купли-продажи или ДДУ для привлечения средств от новых дольщиков. Проверить, возбуждено ли банкротное дело в отношении строительной компании, можно следующими способами:
- через онлайн-сервис Федресурса по ссылке - в форме расширенного поиска можно указать наименование, адрес и регион работы организации, выбрать категорию "застройщик";
- через картотеку арбитражных дел - так как банкротство является судебной процедурой, информация о каждом деле доступна по ОГРН или ИНН юридического лица.
К сожалению, в реестрах отсутствуют сведения о компаниях, которые фактически имеют признаки несостоятельности, но не подали на банкротство. Это позволяет привлекать средства граждан, даже если застройщик уже не в состоянии отвечать по своим обязательствам. Расторгнут договор с застройщиком, находившимся в предбанкротном состоянии, можно через суд, но с возвратом средств могут возникнуть проблемы.
Как проверить застройщика на надежность
В Законе № 214-ФЗ указан ряд обязательных требований, которым должна соответствовать строительная компания:
- наличие собственных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства;
- наличие членства и допуска СРО у подрядной организации;
- у руководства строительной компании не должно быть судимостей за преступления в сфере экономики или против гос. власти, дисквалификации.
С 2019 года застройщики обязаны работать только через эскроу-счета. Деньги на таких счетах не могут быть сняты до завершения стройки и передачи квартиры дольщику. Однако до сих пор у застройщика есть легальная возможность обойти это правило, если объект возводится по разрешениям на строительство, выданным до 2019 года.
Проверить застройщика на благонадежность можно следующими способами:
- проверить на сайте компании или запросить у ее представителей обязательные сведения и документы, предусмотренные Законом № 214-ФЗ;
- проверить компанию через Единый ресурс застройщиков по ссылке (там есть данные обо всех объектах, которые построила или уже возвела организация, а также о проблемных домах);
- проверить компанию через сервис Наш.Дом, который является официальной информационной системой в сфере жилищного строительства;
- изучить группы в социальных сетях, созданных клиентами застройщика (даже если проблемы возникли совершенно по другому объекту, это влечет дополнительные риски при вложении средств);
- проверить компанию по картотеке арбитражных и судебных дел на предмет исков о взыскании долгов, о признании прав на построенную недвижимость.
На Едином ресурсе застройщиков есть рейтинг компаний. Он формируется по информации о сданных и строящихся объектах, по периодам задержек строительства, по другим показателям. Хотя наличие высокой позиции в рейтинге не гарантирует полное отсутствие рисков, они будут значительно снижены.
Какие документы проверить у застройщика перед покупкой квартиры
Строительная компания обязана предоставить лично дольщику, либо разместить в интернете обязательные сведения и документы. В интернете документы размещаются на официальном сайте застройщика, а также на портале Наш.Дом.
Нужно проверить наличие следующих документов:
- разрешение на ввод в эксплуатацию, если покупается готовая квартира;
- разрешение на строительство нового объекта;
- проектную документацию со всеми изменениями;
- документы о правах на земельный участок (выписка ЕГРН, договор аренды, постановление о выделении участка под комплексную застройку);
- проектную декларацию;
- заключение органа власти субъекта РФ о соответствии проектной декларации и застройщика требованиям закона;
- проект договора долевого участия (он может впоследствии дополняться под индивидуальные характеристики объекта);
- ГПЗУ на участок;
- фотографии строящегося объекта на различных этапах возведения;
- данные об открытии эскроу-счетов с указанием названия банка;
- иные документы и сведения, указанные в ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ.
Если договор заключается с представителями (посредниками), у них должна быть доверенность у застройщика.
Рекомендуем сделать заверенную копию проектной декларации, чтобы застройщик не мог ее изменить в процессе строительства без согласования с дольщиков. Заверить копию можно через нотариуса. При заключении договора желательно выехать на участок застройки, чтобы проверить соответствие информации на сайте фактическому состоянию дел.
