Эскроу-счета в долевом строительстве

Введение системы эскроу-счетов означает фактический запрет долевого строительства. Главным преимуществом такого варианта покупки жилья являлась экономия для рядовых граждан. Приобретая квадратные метры на начальном этапе строительства, можно быть сэкономить до 20-30 % от стоимости готового жилья. Сейчас строительная компания не получает никаких преимуществ от раннего привлечения средств от дольщиков, поэтому может продавать будущее жилье по полной стоимости.

Переход на использование эскроу-счетов предусматривает следующие моменты:

• для привлечения средств граждан застройщик должен заключить договор с одним из аккредитованных банков (на данный момент, аккредитацию на работу с эскроу-счетами в ДДУ получили 55 банков);
• информацию о банках, в которых будет открыт эскроу-счет, застройщик обязан разместить в открытом доступе, наряду со строительной и проектной документацией;
• при подписании договора вся сумма за будущие квадратные метры зачисляется на эскроу-счет, а строительная компания не получит их до завершения строительства;
• при возведении дома застройщик обязан использовать собственные финансовые ресурсы, а возможность снять до 10 % с эскроу-счета возникает только с разрешения государственных органов.

Гарантией безопасности расчетов выступает банк. Пока дом не достроен и не сдан межведомственной комиссии, деньги будут размещены на счете без возможности снятия. Если застройщику будет выдано разрешение снять часть средств с эскроу-счета (не более 10 %), банк обязан проверить их целевое расходование.

Возведение МКД будет оплачиваться собственными средствами застройщика, а компенсировать расходы она сможет только на завершающем этапе строительства. Для граждан эскроу-счет дает практически 100-процентную гарантию, что их деньги не попадут в руки застройщика-мошенника, не будут потрачены на нецелевые расходы, не уйдут на достройку других объектов.

Блокирование денег на эскроу-счете происходит сразу после их зачисления, а снять их дольщик сможет:

• при нарушении сроков сдачи готового жилья;
• если договор расторгается по добровольному соглашению сторон или по судебному акту;
• если объект фактически не достроен, а компания подала на банкротство;
• если договор расторгается по одностороннему решению дольщика (в этом случае может предусматриваться компенсация фактических расходов застройщика или штрафные санкции).

Гарантией сохранности средств является контроль ЦБ РФ за деятельностью банков. Даже если у банка отзывается лицензия или он переходит к банкротству, деньги с эскроу-счетов не будут направляться на погашение требований кредиторов. В этом случае будет выбран новый агент, которому переводятся средства на период строительства.

Режим использования и целевое назначение эскроу-счетов напоминает такие финансовые инструменты как банковские ячейки и аккредитивы. Однако в отличие от банковской ячейки деньги хранятся не в наличной форме, а на счете. Учетные записи эскроу-счетов вносятся в специальный регистр, который контролирует ЦБ РФ.

Основные отличия счета-эскроу от аккредитива заключаются в дополнительных условиях для расторжения договора и возврата средств, определения момента получения денег застройщиком. Открытие эскроу-счетов происходит автоматически после подписания договора долевого участия, тогда как для оформления аккредитива нужно соблюсти множество дополнительных формальностей.

С учетом поправок в закон № 214-ФЗ застройщикам придется работать по следующим правилам:

• нужно зарегистрировать отдельное юридическое лицо для строительства каждого объекта (исключение допускается только при комплексной застройке);
• после утверждения проектной документации и получения разрешения на строительство нужно выбрать аккредитованный банк, заключить договор на эскроу-обслуживание;
• нужно подтвердить, что минимальный размер уставного капитала соответствует нормативу общей площади возводимых объектов;
• для допуска на рынок долевого строительства компания должна подтвердить опыт успешной застройки не менее 3 лет и объем возведенного жилья не менее 10 тыс. кв. м;
• в инвестиционном проекте состав административных расходов не должен превышать 10 %, а объем авансирование – не более 30 %.

На данный момент указанным требованиям не соответствуют даже некоторые из крупных застройщиков, десятилетиями работающие на рынке. Поэтому государство фактически резко сокращает объемы долевого строительства и устраняет проблему обманутых дольщиков

Чтобы сохранить рынок долевого строительства хотя бы в ограниченном формате, в марте 2019 года Минстрой РФ разработал ряд критериев, при которых застройщики смогут продолжить работу на льготных условиях:

• старые правила работы без использования эскроу-счетов можно применять при фактической готовности МКД не менее 15 %, если дом возводится в рамках комплексного освоения территорий или по заказу местных властей;
• если возводимый объект отнесен к категории проблемных, т. е. учтен в государственных программах по защите прав дольщиков, его можно достраивать по старым правилам при готовности не менее 6 %;
• можно обойтись без использования эскроу-счетов по иным видам объектов, если их готовность составляет не менее 30 %;
• количество договоров, фактически заключенных на перечисленные объекты, должно составлять не менее 10 % общей площади жилых и нежилых помещений МКД.

Если строительная компания заинтересована в сохранении для себя прежних условий работы, она должна за свой счет заказать экспертизу и подтвердить степень готовности. Только на основании экспертного заключения, размещенного в открытом доступе для потенциальных дольщиков, можно получить разрешение на работу без эскроу-счетов.

К дополнительным требованиям, которые коснутся каждого застройщика, можно отнести:

• ужесточение требований к срокам сдачи объекта, в том числе к отдельным этапам строительства (например, при нарушении этапов, ранее оговоренных в проекте и договоре, дольщик сможет взыскать повышенные штрафные санкции и забрать деньги с эскроу-счета);
• для каждого застройщика сохраняется обязанность по отчислениям в компенсационный фонд (этот особенно актуально для объектов, которые будут достраиваться по старым правилам);
• все средства, размещенные на эскроу-счетах, будут застрахованы государством на сумму, не превышающую 10 млн руб. (это означает, что в случае банкротства банка дольщик сможет вернуть эту сумму без предъявления требований в арбитраж).

Банки, получившие аккредитацию от государства, будут осуществлять кредитование строительных компаний, заключивших договор на эскроу-обслуживание. Также государство обещает выделение кредитов на льготных основаниях, а гарантия банку будет обеспечиваться за счет денег на эскроу-счетах.